近期全国再掀松绑限购潮，兰州、杭州等多个城市全面松绑限购。据统计，目前仅有北上广深以及珠海、三亚等8城仍在限购，但预计除一线城市外都将陆续松绑。不过，从市场走势来看，受限贷因素影响，松绑限购的城市成交未有起色，市场短期内难现回暖。业内人士分析认为，对于广州市场而言，“金九银十”开发商将加大促销力度，大幅降价的现象将越来越多。

    限购城市或仅剩北上广深

    9月3日，兰州市住房保障和房地产管理局官方网站上发布《兰州房地产市场管理新动态》，该政策称，从2014年9月3日起，购房人在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时，不再核查现有住房情况。这意味着兰州执行了四年的限购令终结。

    自此，全国取消限购政策的城市大军又新添一员。截至目前，全国仅有8个城市限购尚未松绑，包括北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚、南京和西宁。 深圳世联行地产顾问股份有限公司董事长陈劲松在个人认证微博上表示，“金九银十之前，不出意外，除北上广深外都会取消限购，二套房首付成数降低为四成。”

    据统计，今年4月份以后限购等调控政策出现定向宽松，46个限购城市当中38个开始调整限购政策，比如天津、南宁、无锡等城市限购政策已经调整或取消；除了调整限购政策之外，福建、湖南、广西、成都、武汉等部分地方政府开始对楼市下“猛药”，新一轮的地方政府“救市”大戏正在拉开帷幕。

    已松绑城市成交无明显起色

    在业内人士看来，各地相继松绑限购的“救市”措施反而助长了开发企业博弈市场的决心，一定程度上也不利于大中城市市场成交量拉开节奏。从成交价格的角度来看，尽管第二季度开发企业定价更贴近市场，但降价幅度普遍不是很大，市场成交量的收效并不好。当前来看，买卖双方仍处于博弈状态，尤其是对于房企来讲，仍然不肯有大范围大幅降价的动作，大幅下跌动力不足。

    限购政策调整以来，尤其是8月份，全国大中城市整体市场仍然不乐观。尽管有上述限购等调控政策的定向宽松措施，各个地方政府也在发布“救市”措施，但是，其对于市场成交量反弹的作用有限，甚至在部分存量偏大的城市几乎没有太大的效果。

    中指院数据显示，2014年8月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10771元/平方米，环比上月下跌0.59%，连续第4个月下跌，跌幅收窄0.22个百分点。从涨跌城市个数看，74个城市环比下跌，26个城市环比上涨。

    同策咨询研究部总监张宏伟认为，8月份以来，市场期待银行首套房贷利率放松的预期仍然落空，尽管上海、北京、深圳等城市少数银行出现房贷利率优惠的现象，但是优惠是有条件的，享受优惠贷款的门槛也相对比较高，享受到优惠的人群极其有限。事实上，房贷利率并没有出现实质性下调，从整体市场成交量表现来看同样也没有出现明显好转。在房贷利率没有实质性下调的市场背景下，如果还没有大幅降价的现象出现，“金九银十”市场销售量能否回升也值得担心，有可能就变为“铜九铁十”。

    松绑限购后房贷仍是拦路虎

    业内人士表示，大多数城市商业银行信贷9-10月仍然偏紧，也不会立即下调首套房贷利率。因此，如果房企还没有大范围启动“以价换量”的市场策略，市场交易量仍然会维持当前比较低迷的状态，企业“去库存”的压力仍然会比较大，同时，企业资金面的问题会更加突显，可能会有更多的房企尤其是中小房企面临债务违约的市场风险。

    张宏伟认为，从上述分析来看，预计银行信贷持续紧缩还会影响市场成交放量，限购等救市政策出台也难以对市场起到比较大的刺激作用，房企势必会调整自己的推盘策略，抓住“金九银十”的一波行情，以尽可能缩小当前销售业绩与年度指标的差距。此时，开发企业势必还会坚持“跑量”的基本原则，“千方百计消化库存”，坚持以现金为王。

    全国限购城市

    北京 上海 广州 深圳 珠海 三亚 南京 西宁

    ■后市预测

    广州楼市沉寂了一段时间，连续数周均网签1000套，在“金九银十”前一周，全市网签量大增四成，均价稍有回落，显示促销走量当之无愧为楼市主调。继前一周新增三千套后，上周再添4324套货量，开发商抢占“金九”先机推货的强烈意愿可见一斑。

    阳光家缘数据显示，8月25日-8月31日期间，广州市商品房住宅共成交1341套，累计14.82万平方米，环比增长分别高达42.21%和42.86%，均价14541元/平方米，微跌2.45%。

    对于上市房企来讲，由于年报业绩压顶，企业资金面紧张等因素，房企势必会采取相对应的措施抢收“金九银十”的业绩，“以价换量”市场态势更加明朗化。同时，不可避免，一些大型品牌开发企业的项目还会出现20%-30%的大幅降价行为，并且大幅降价的楼盘会越来越多。

    同策咨询研究部总监张宏伟预计，在“金九银十”这个时间段里楼市“降价潮”会真正来临，甚至会一直持续到年底。同时，对于上市房企来讲，能否真正降价到位是激活楼市成交量的关键，也是实现房企年度销售业绩指标与当前市场“千方百计消化库存”较大的关键。此时，适度的价格策略调整甚至大幅降价势必成为大多数房企“千方百计消化库存”的选择。